私設轉銀行完整指南：擺脫民間高利，回到銀行體系的最佳解方

你是否正在為房子被私人設定、利率高、繳款壓力越來越大，無法順利轉貸而煩惱？

我們遇過不少屋主，一開始因為急需資金，選擇了民間借貸，結果每月利息動輒數萬元，生活壓力越滾越大，甚至擔心房子會不會不保。

走到這一步時，許多人腦中第一個問題就是：「能不能把私設轉銀行？」

本篇文章就是要帶你拆解其中的關鍵，了解什麼是私設轉銀行、為什麼需要轉銀行、該怎麼做。

並透過案例與常見問題，讓你清楚如何透過「房貸型債務整合」，一步步把債務轉回正規的銀行貸款體系，真正擺脫私人設定，讓利息瞬間下降，日子也變得輕鬆許多！

🏠 什麼是私設轉銀行？

私人設定的定義與風險

所謂的「私設」指的是房屋的民間融資設定，通常是借款人因資金需求，將房子抵押給給非銀行單位，例如民間金主或融資公司，而不是透過銀行等合法金融機構。

這種做法本質上就是一種「民間房屋貸款」，常見於急需資金卻無法從銀行核貸的族群。當房屋被設定為私設後，產權會受到限制，借款人不能隨意轉賣、贈與或再拿去銀行抵押。

首先，利率往往比銀行高出數倍，還款壓力沉重；其次，契約條款未受到完整的法律保障，若有爭議，借款人往往處於劣勢。

更嚴重的是，一旦無法如期繳款，除了高額違約金，房子甚至可能被法拍或被迫處分，甚至面臨強硬的催收壓力。

這樣的設定雖然能快速取得資金，但風險極高。長期下來，房屋安全與個人信用都會受到嚴重影響。

為什麼很多人想把私設轉銀行？

多數人會想要「私設轉銀行」，主要就是希望減輕利息負擔並保障房屋安全。與私設動輒 10% 以上的高利相比，銀行房貸利率大約落在 2.8%～3.2% 多之間，差距驚人。

同時，銀行也能提供 更長的還款年限，減少每月支出壓力。

舉例來說，若房屋被設定在民間，借款人每月可能要繳數萬元的利息；但若能成功將私設轉換成銀行房貸，每月還款金額能立刻下降，財務壓力大幅減輕。

更重要的是，銀行屬於合法金融體系，能確保借貸關係受到法律保障，屋主不必再擔心模糊或不合理的民間條款，也能保障借款人與房屋安全。

許多屋主雖然一開始因為信用不良、急需資金而選擇私設，但隨著財務壓力逐漸加劇，會希望透過「轉貸」把房子從民間設定移回銀行，以獲得較低利息、更長年限，並同時整合多筆債務。

換句話說，私設轉銀行其實就是將高風險的民間債務，轉化成銀行體系下的穩定房貸，讓財務重新回到可控的狀態，也是擺脫高利、重新獲得安全感的最佳選擇。

🏦 私設能直接轉銀行嗎？

銀行的實際做法：不會直接承接私設

很多人以為，只要帶著「房子有私設」的資料去銀行，就能辦理所謂的「私設轉銀行」。

事實上並非如此，銀行並不會直接承接民間私人設定的債務，因為這類借貸缺乏透明度，銀行很難評估其中的風險，尤其是利率過高、還款紀錄不完整時，更容易被認定為高風險債務。

銀行能接受的方式通常是重新貸款，也就是以新的銀行貸款來清償掉民間債務，這過程需要經過完整的資產評估與信用審核。

如果沒有擔保品或條件不足，銀行很可能直接拒絕，這也是為什麼許多人卡在「想轉卻轉不了」的困境。

「私設轉銀行」的信用條件與限制

銀行雖然提供比民間更低利率的房貸方案，但對申請人有一定要求，包括：不動產價值、信用狀況、還款能力、以及是否有其他負債。

若名下房子已經被民間設定，銀行會視情況要求「先塗銷或清償原本的設定」，才有可能受理新的貸款申請。

對許多已經深陷高利壓力的人來說，這幾乎是不可能達成的條件。換句話說，「私設轉銀行」在字面上聽起來簡單，但實務上必須透過「房貸型債務整合」來達成。

這時候，專業顧問的角色就很關鍵 —— 以家傳代書的團隊為例，我們的專業顧問皆來自銀行體系，擁有十年以上審件與授信經驗，熟悉各家銀行的審核邏輯與流程，透過重新規劃貸款條件，協助屋主處理掉民間私人設定。

透過「房貸型債務整合」，不僅能用銀行的低利率貸款清償掉民間高利，還能設計更長期、更穩定的還款計劃。換句話說，要做到私設轉銀行，不是靠著借款人的單打獨鬥，而是需要專業顧問的策略與協助。

🔑 房貸型債務整合：私設轉銀行的最佳方案

房貸整合的四大優點

對於已經背負私設的人來說，最實際、也是最可行的解決方式，就是透過房貸型債務整合。這種方式是以銀行的房屋貸款為基礎，重新核定額度與利率，用新的貸款一次清償掉民間債務。

最大的好處有四點：

1. 利率明顯較低，銀行房貸約 2.8%～3.2%，遠低於私設常見的 10% 以上。
   
2. 還款年限更長，最長可達 20 年，能顯著降低每月還款壓力。
   
3. 可貸額度更高，有房屋做擔保，銀行願意給出比民間更充足的資金。
   
4. 契約合法透明，避免陷入二次民間或假冒銀行的陷阱。
   

優點	私設貸款	銀行房貸
利率	動輒 10% 以上	約 2.8%～3.2%
還款年限	通常短期，月付款高，壓力大	最長可達 20 年，月繳壓力低
貸款額度	視民間條件，彈性大但不穩定	通常依房屋估價的 8 成
合法保障	條款模糊、風險高	契約透明，受法律保障

這四大優點，也正是許多人積極尋求「私設轉銀行」的原因。

如何透過房貸整合清償民間債務？ 

要把私設轉到銀行，並不只是單純「轉移」過去而已，而是透過「房貸型債務整合」的做法，用新的銀行貸款一次清償掉民間債務。流程大致可分為以下四步：

1. 銀行估價與審核
   
   • 專業顧問會先協助屋主準備資料，讓銀行針對房屋價值與信用進行評估。
     
   • 因為有不動產作為抵押，只要產權完整、文件齊全，就能大幅提高過件率。
     
   • 銀行通常依照「估價金額的八成」核貸，房屋價值足夠就有機會一次整合多筆債務。
     
     
2. 設計債務整合方案
   
   • 專業顧問會先確認銀行能核貸的金額，並與民間欠款金額做比對。
     
   • 接著會規劃出一個貸款方案，確保銀行核貸的金額足以一次清償所有私設，避免債務殘留。
     
     
3. 通知客戶至銀行辦理貸款相關手續
   
   • 當銀行貸款核准後，確認核准金額足夠償還民間。
     
   • 請銀行通知客戶對保，並準備清償債務相關流程。
     
     
4. 銀行設定抵押與重新貸款
   
   • 完成塗銷後，銀行會正式設定抵押權，借款人進入正軌、低利的銀行貸款體系。
     
   • 從此只需依照銀行合約繳款，不必再承擔私設的高利與風險。
     

👉 透過這四個步驟，即可完成「私設轉銀行」，我們家傳代書熟悉銀行流程與民間協調，確保從估價、核貸到塗銷，每一步都精準銜接，才能真正幫屋主解除民間高利，順利回到銀行體系。

📊 私設轉銀行成功案例

在我們實務經驗裡，許多屋主靠著房貸整合成功擺脫了民間高利，只要規劃得當，房貸整合確實能讓壓力大幅下降，真正幫助屋主重拾生活。

以下這些真實案例都顯示，透過專業顧問協助房貸整合，不只是成功轉貸，更是重拾生活的契機。

私設轉銀行案例 1｜多筆債務纏身 → 一筆房貸輕鬆還

43 歲的 A 先生，在上市公司工作 7 年，年薪 84 萬，看似收入穩定，但日子卻被債務壓得透不過氣。名下雖然沒有信用卡負債，但還有 50 萬信貸以及剩下 390 萬的房貸，幾乎每期都遲繳，生活幾乎失去平衡。

更大的壓力來自融資公司借款 250 萬，每月要繳 35,868 元，林林總總加起來每個月總共要繳 6 萬左右的貸款。

當我們接手時，他最大的需求就是把這些債務整合成一順位房貸。

他的房子估價為 950 萬，預估可貸 750 萬，透過我們專業顧問的協助，最後銀行核准 720 萬，月繳從原本的 6 萬左右降到 37,529 元，從此他只需要專心繳一筆房貸，終於能好好喘一口氣。

私設轉銀行案例 2｜月繳超過薪水 → 成功降至三萬出頭

48 歲的 A 小姐，在餐飲業服務 5 年，每月薪轉 48,000 元。

雖然沒有信貸與信用卡負擔，但她仍要繳剩下的房貸 300 萬，每月 27,842 元；同時還有融資公司借款 150 萬，每月 21,521 元，外加一筆 80 萬民間借款，每月要繳 8,000 元。這些加起來超過 57,000 元，幾乎比她的薪水還高。

她擔心再這樣下去，房子可能都保不住。

他的房子估價為 750 萬，可貸 600 萬，我們協助她規劃整合後，銀行核准 600 萬整合，月繳從原本的 57,000 元降到 32,679 元，讓她從「入不敷出」變成「還款輕鬆」，壓力瞬間減半，她終於能安心生活。

私設轉銀行案例 3｜自營小吃店老闆娘 → 擺脫債務陰影

58 歲的 C 小姐，離婚後獨自經營小吃店維生。名下房貸還剩下 550 萬，融資公司借款 200 萬，但因沒有信用卡與存款紀錄，原以為銀行根本不會理會。

但其實，她的房子估價高達 1,100 萬，可貸 880 萬。

經我們替她重新規劃後，銀行順利核准 880 萬，月繳 47,929 元，順利把名下兩筆大額債務一次轉為銀行房貸，還有多餘的周轉金。她感動地說：「現在終於能專心做生意，終於不用每天擔心房子被收走。」

私設轉銀行案例 4｜護理師多頭借款 → 一次整合省力安心

45 歲的 D 先生，是一名護理師，家庭與工作都算穩定，但債務壓力卻讓他長期無法安心。名下房貸還剩 300 萬、信貸 120 萬、融資公司借款 200 萬，每月光是繳款就讓他覺得「怎麼賺都不夠」。

他的房子估價高達 1,000 萬，可貸 800 萬，在我們的協助下，他也順利申請到銀行 800 萬一順位房貸，月繳 43,572 元，將所有債務整合為單一房貸。

他笑著說：「現在只要專心繳一筆房貸，不用再被各種催繳追著跑，心裡踏實多了。」

私設轉銀行案例 5｜清潔員收入有限 → 解除三筆債務負擔

55 歲的 E 小姐，離婚後獨自生活，在社區擔任清潔員。收入有限的她，還同時背著三筆債務：房貸 100 萬、融資公司 200 萬，還有 30 萬的私設借款。

對她來說是不小的壓力，已經壓得喘不過氣。

他的房子估價為 600 萬，可貸 480 萬，在我們替她規劃整合後，銀行核准 480 萬，月繳 26,143 元，三筆債務一次解決！她終於能鬆一口氣，從此不用再被三份帳單追著跑。

私設轉銀行案例 6｜公務員房子被私設 → 成功回到銀行體系

58 歲的 F 先生，任職公務員 20 年，收入雖然穩定，但因一次投資失利，房子被民間私人設定，金額高達 500 萬。

他最大的心願就是讓房子脫離私人設定，重新回到銀行體系。

銀行對房子估價 700 萬，可貸空間 550 萬，我們成功幫他爭取到銀行核准 550 萬，月繳 29,956 元，幫他清償掉民間私人設定。

當他看到房子正式轉回銀行名下時，鬆了一口氣，放下心中的大石頭，終於不用再受制於民間高利。

❓ 私設轉銀行常見問題

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🌟 私設轉銀行，擺脫高利，讓生活回到安心軌道

私人設定借款雖能短期解決資金需求，卻伴隨著高利息與產權風險。透過房貸型債務整合，把房子從民間設定轉回銀行，不僅能讓利率大幅下降、延長還款年限，還能讓房屋產權恢復乾淨，真正擺脫不合理的壓力。

我們在實務上已協助許多屋主完成轉貸：有的人從月繳六萬降到三萬多，有的人一次清掉多筆債務，終於能安心生活。這些案例顯示了，私設轉銀行並不是無法做到的，而是透過專業顧問的正確規劃就能達成的目標。

如果你也正被民間高利壓得透不過氣，現在就是行動的時候。

家傳代書的顧問團隊擁有豐富的銀行與民間協調經驗，能幫你設計最適合的整合方案，確保每一步都能安全落實，讓我們一起把房子帶回銀行體系的保障，重拾穩定的生活與安心的未來。

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參考資料

1. 中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答
2. 私人設定抵押權的塗銷方式 —— 地政局
3. 不動產抵押貸款違約代理因素研究
4. 房屋貸款違約風險因子之研究
5. 金管會對銀行房貸風險管理之說明