房子有私設還能貸款嗎？ 當房屋被私人設定時，許多屋主最在意的，就是是否還能順利辦理貸款。其實，這樣的情況並不少見，很多人直到需要買賣或重新申請房貸時，才發現房屋被做了私設。
私人設定貸款常出現在資金週轉、建商貸款不足或親友借貸等情境中，對銀行而言則屬於高風險抵押。雖然房屋有私設時仍有解套空間，但銀行多半會要求先解除設定，貸款條件也會比一般嚴格。
本文將帶你了解 私人設定貸款 的成因與風險，並整理出 3 個常見的私設解套方法，讓你清楚知道有哪些可行的選擇，避免因資訊不足而做出錯誤決定！
🏠 房屋有私設還能貸款嗎？
什麼是私人設定貸款
私人設定貸款，簡單說就是民間在房屋或土地上加註抵押權，做為借款的擔保。
和銀行房貸相比，民間貸款速度快、審核寬鬆，但利率通常較高，也缺乏法律保障。這種「私設」，會直接影響你後續在銀行辦理房貸或再融資的可能性。
為什麼房子會被私設？常見 4 種原因
房屋被私設並不罕見，常見原因包含：
| 原因 | 情境描述 | 可能影響 |
| 資金週轉 | 屋主急需資金，透過民間貸款以房屋抵押，快速取得現金。 | 房屋成為抵押品，利率高，後續貸款困難。 |
| 建商貸款 | 買房尾款不足時，建商協助設定貸款，常見於預售屋或新成屋交屋階段。 | 房子在交屋前就被設定，影響後續貸款。 |
| 親友借貸 | 向親友借款時，以房屋設定抵押避免糾紛。 | 關係惡化時，清償與塗銷程序更複雜。 |
| 家人設定 | 家人為保護房產，預防分產或外人介入，將房屋進行設定。 | 雖不涉及實際借款，但仍會影響交易與貸款。 |
- 資金週轉：當屋主急需資金時，往往會透過民間貸款，以房屋作為抵押來快速取得現金。這類借款流程簡單，幾乎不需要太多審核，但相對的利率偏高，也會導致房屋被設定成抵押品。
- 建商貸款：在購屋過程中，如果買方尾款不足，建商有時會協助申請貸款，並將房屋設定為擔保。這種情況在預售屋或新成屋交屋階段很常見，屋主如果不注意，就會發現房子已經被做了私設。
- 親友借貸：當資金不足時，有些人會向親友借款，並以房屋設定抵押作為擔保。這樣雖然能避免口頭借貸的糾紛，但一旦關係破裂，清償與塗銷的程序反而更麻煩。
- 家人設定：有些家庭會為了保護房產，避免分產或外人介入，而將房屋進行設定。雖然這不一定涉及實際借款，但從法律角度來看，房子仍然屬於「被設定」的狀態，後續若要貸款或交易，仍然會受到限制。
👉 這些情境都可能造成房屋背負私人設定貸款，進而影響到銀行貸款與房產交易。
銀行如何看待有私設的房屋
對銀行來說，有私設的房子代表債務風險高。在多數情況下，銀行會要求先清償並塗銷現有的民間設定，才願意承接貸款。
若屋主無法自行處理，就需要透過專業代書或顧問規劃轉貸流程，才能順利核貸。換句話說，有私設的房屋並非完全不能貸款，但必須先符合銀行的條件。
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⚠️ 房屋私設會造成哪些影響？
| 私設類型 | 風險特色 | 影響程度 |
| 親友借貸型 | 利率低，但清償、塗銷程序常因人際關係複雜化。 | 中 |
| 建商貸款型 | 金額通常不大，但直接影響過戶或交屋流程。 | 中 |
| 民間融資型 | 利率高、條款不透明，隨時可能被要求清償。 | 高 |
| 家人設定型 | 多為保護房產，但在貸款或交易上仍受限制。 | 低～中 |
高利率與財務壓力
私人設定貸款最大的風險就是利率偏高，常常比銀行房貸高出好幾倍。若借款金額大、還款期又長，利息會不斷累積，對家庭財務造成沉重負擔。
若無法按時繳款，甚至可能導致房屋被強制拍賣。
買賣與銀行貸款受阻
房屋有私設時，買賣交易會受到限制，因為新買方通常要求塗銷抵押才能完成過戶。同時，銀行也不願意承接有私人設定的房屋，導致再申請貸款或轉貸時處處受限。
房產安全與信用紀錄風險
若是透過民間融資或當鋪型貸款，合約條款往往不透明，可能出現高利率或額外費用，增加債務糾紛風險。
一旦無法如期還款，債權人可申請強制拍賣，導致房產安全受到威脅。若案件進入訴訟或影響到銀行貸款繳交，借款人的信用紀錄也可能受損，進一步影響未來的金融交易。
不同類型私設的影響差異
並非所有私設都一樣。親友借貸型雖然利率低，但關係一旦惡化，清償和塗銷更難處理。建商貸款型金額通常不大，但會直接影響房屋過戶。
民間融資型風險最高，利率高且隨時可能被要求清償。家人設定則多是為了保護房產，但依然會讓房屋在貸款或交易上受限。
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🔑 如何解除私人設定貸款？3 個常見方法
| 解套方式 | 優點 | 限制／注意事項 |
| 向親友借款塗銷 | 利息低甚至免利息，短期壓力小。 | 僅適合金額小、短期可清償，後續仍需規劃轉貸銀行。 |
| 二胎貸款／其他房產貸款 | 可利用名下其他資產，增加資金彈性。 | 利率高於一胎銀行房貸，需評估還款能力，僅屬過渡方案。 |
| 轉貸銀行 | 利率最低、合約透明，能恢復房屋交易彈性，長期最安全。 | 需經過塗銷、文件審核等繁瑣流程，建議專業代書協助。 |
向親友借款，先行清償並塗銷
最直接的方式，就是先籌到資金，把原本的私人設定貸款還清，之後到地政事務所辦理塗銷登記。
有些人會選擇向親友借現金周轉，因為利息低甚至免息，可以降低短期壓力。需要注意的是，這種方式僅適合金額不大、短期可還清的情境，作為過渡解套，後續仍需規劃銀行轉貸，否則只是暫時解決問題。
利用其他房產或二胎貸款
若名下還有其他不動產，可以選擇以其他房屋或土地申請貸款，或是辦理二胎貸款，籌到資金來清償民間設定。
二胎貸款雖然也是一種設定，利率高於一胎銀行房貸，但仍低於多數民間融資，多半由銀行或合法融資機構承辦，條件比民間私設更透明，能爭取更多時間與資金彈性。
不過，借款人需要仔細評估還款能力，避免多重貸款造成債務惡化。這通常屬於過渡方案，後續仍需轉貸銀行，才能大幅降低風險。
轉貸銀行，降低利率與風險
最穩定且長遠的方案，就是將高利率的民間私人設定貸款轉為銀行貸款。
銀行利率僅為民間的一半甚至更低，合約條件清楚透明，不僅能立即減輕還款壓力，還能恢復房屋的交易與融資彈性，這也是多數專家最推薦的解套方式。
然而，「私設轉銀行」並不是單純轉移貸款，中間涉及與債權人協商、塗銷登記、文件審核等繁瑣程序。若稍有疏忽，就可能卡關，導致銀行拒絕承接。
這時候，專業代書顧問的角色就特別重要 —— 像 家傳代書的專業顧問團隊成員皆來自銀行體系，具備十年以上審件經驗，熟悉各家審核方式與流程，能一手包辦協商、文件與銀行對接，幫助屋主大幅縮短時程，安全完成轉貸。
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💳 為什麼轉貸銀行是最佳選擇？
| 項目 | 民間私人設定貸款 | 銀行貸款 |
| 利率 | 高（動輒 10% 以上） | 低（常見 1%～3%） |
| 合約透明度 | 條款不透明，常有隱藏費用 | 受金融監管，條件公開透明 |
| 風險 | 隨時可能被要求清償，壓力大 | 還款規劃明確，違約風險低 |
| 房屋交易彈性 | 影響過戶與再貸款，流動性差 | 買賣、再融資都較自由 |
利率更低，還款負擔小
銀行房貸利率通常只有民間私人設定貸款的一半甚至更低。把私設轉貸到銀行後，每月還款壓力立刻下降，長期下來可省下大筆利息支出。
合約透明，保障更完善
銀行貸款受到金融監管，合約內容公開透明，借款人能清楚了解條件。相比之下，民間房屋私設往往口頭約定或條款模糊，容易產生糾紛。
房屋交易與再貸款更靈活
轉貸到銀行後，房屋買賣或再申請貸款就不再受限。這讓屋主能更靈活運用資金，不會因為房屋私設卡住重要的財務規劃。
遠離民間債權人隨時追討
許多私人設定貸款存在「隨時清償」的風險，債權人可能突然要求還款。轉貸銀行能避免這種不確定性，讓財務狀況更穩定。
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📑 專業代書協助的必要性
塗銷登記流程繁瑣，容易卡關
要解除私人設定貸款，必須先和債權人協商，並準備完整文件到地政事務所辦理塗銷登記。過程中若資料不齊全，可能需要反覆補件，導致時間延宕甚至解套失敗。
銀行規則複雜，專業顧問提升成功率
銀行承接「私設轉銀行」的案件時，往往有嚴格的審核規範，例如收入證明、負債比、信用紀錄等細節，稍有不足就可能被退件。這也是許多屋主自行申請時常遇到的最大障礙。
若有專業代書介入，不僅能提前檢視並補齊文件，還能依照銀行偏好調整送件方式，避免因細節不符而失敗。不只是節省時間，更能大幅提升核貸成功率，確保屋主真正擺脫私人設定貸款的風險。
專業代書協助轉貸銀行，快速又安心
家傳代書 的顧問團隊專精於「房貸型債務整合」的貸款方案設計，出身於銀行體系，具備十年以上審件經驗，熟悉各家銀行的審核流程與規則，能有效協助屋主與銀行溝通。
不僅會替你盤點財務狀況，依據條件量身打造可行的貸款方案，也能補齊必要文件，並依照銀行標準調整送件方式，大幅提升過件率。
家傳代書 也能協助你將信用卡、信貸，甚至民間借貸，整合進銀行房貸，以較低利率、拉長年限，幫助屋主降低每月繳款壓力，真正達到資金重整與長期安心。
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❓ 私人設定貸款常見問題 FAQ
房子有私人設定還能貸款嗎？
有房屋私設並不代表完全不能貸款，但銀行通常會要求先清償或塗銷現有的私人設定貸款，才願意承接。也就是說，你必須先處理掉民間抵押，才能順利申請銀行貸款。
建議聯繫 家傳代書 免費諮詢，由專業團隊協助規劃流程與方案，提升核貸成功率，避免拖延或失敗。
私人設定貸款可以直接轉銀行嗎？
可以，但前提是債務明確、文件完整。轉貸銀行通常需要專業代書協助，先與債權人協商解除抵押，再把貸款轉移到銀行體系。這樣不僅利率較低，還能讓房屋恢復交易彈性。
透過 家傳代書 的專業規劃，能有效縮短轉貸流程，讓資金更快回到安全的銀行系統。
民間私人設定貸款利息太高怎麼辦？
民間貸款利率往往高達 10% 以上，長期會造成沉重負擔。最佳做法是盡快將私人設定貸款轉為銀行貸款，享受較低利率與更穩定的還款計畫。
自行處理實務上比較困難，可以聯繫 家傳代書 進行諮詢，協助你順利完成塗銷與轉貸規劃，避免因拖延而導致債務惡化。
房屋私設解套需要多久？
一般來說，解除房屋私設約需 1–2 個月，過程包含與債權人協商、規劃適合的貸款方案、與銀行協商談判、文件準備及地政事務所的塗銷登記。
缺乏相關專業實務上不太容易自行處理，家傳代書 有十年以上的銀行審件經驗，熟悉相關流程，能大幅縮短時程與效率，避免重複跑件或錯失銀行送件時機，讓「私設轉銀行」更快更安全完成。
為什麼要轉貸銀行，而不是繼續民間貸款？
銀行利率比民間私人設定貸款低很多，還款壓力小且合約透明。若繼續依賴民間貸款，不僅利息高昂，還可能隨時被要求清償，風險極大。
把房屋轉貸到銀行後，不僅能節省利息，還能確保未來買賣與再融資更靈活。建議與 家傳代書 聯繫諮詢，協助你快速完成轉貸流程，徹底擺脫風險。
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擺脫私人設定貸款，讓房屋重回安全體系
房子有私設並不代表完全不能貸款，但必須先處理掉民間設定，才能重新獲得銀行支持。
銀行貸款在利率、合約透明度與資產安全上，都遠勝於民間私人設定貸款。
若你正因房屋私設感到壓力，建議立即聯繫 家傳代書 進行諮詢，協助你快速完成塗銷與轉貸流程。讓房屋回歸銀行體系，不僅能減輕利息負擔，也能真正保障家庭的財務安全與未來。
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