在台灣的房地產與金融市場中，「私設」是一個讓許多屋主感到沉重卻又不得不面對的詞彙。當初可能因為生意周轉、急需醫療金，或是信用暫時瑕疵，選擇了門檻較低的民間貸款，卻也因此讓名下的寶貴房產背負了高昂的利息負擔。
隨著時間推移，如何將這筆沉重的「民間債務」轉向「銀行體系」，實現私設轉銀行，成為了許多人重建財務自由的首要目標。家傳代書將為您全面解析私設的本質、風險，以及最重要的——如何成功解套。
🏠【私設定義】房屋私設是什麼？常見 3 種私設原因與風險
當我們談論房屋「私設」時，在法律實務上指的是民間抵押權設定。這與一般向銀行（金融機構）申請的房屋貸款有著本質上的差異。
法律定義：民間抵押權設定的真相
根據《民法》第 860 條，稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。
所謂的「私設」，就是將這項權利設定給了銀行以外的「自然人」或「私人公司」。在謄本上，這會出現在「他項權利部」，且債權人並非某某銀行，而是具名的個人或民間資產管理公司。
為什麼房產會被私設？
房產會出現私設，通常源於以下三種情境：
- 民間借貸（急用資金）：因銀行審核期長（通常需 7-14 個工作天），屋主轉向當鋪、代書或民間金主借款，最快當天即可撥款。
- 代墊與保證：買房時自備款不足，向建商申請「建商貸」，或是為了確保生意往來的貨款支付，而將房產設定給合作夥伴作為擔保。
- 家庭保護性設定： 家族長輩為了防止子女私自變賣、抵押祖產，有時會進行象徵性的私人設定，確保產權異動時必須經過設定人同意。
私設對信用與房屋產權的影響
一旦房產存在私設，該不動產在銀行眼中就等同於「信用警示」。這不僅意味著你無法直接向銀行增貸，甚至在進行房屋買賣、贈與時，都必須先取得私人債權人的同意並辦理塗銷，否則權利轉移將面臨巨大的法律阻礙。
⚡【痛點解析】私設不處理會怎樣？高額利息與斷頭風險
許多屋主在申請私設貸款時，往往只看到「撥款快」的優點，卻忽視了長期的財務吞噬效應。
月息與年息的陷阱
民間私設通常以「月息」計算，例如月息 1% 到 3% 不等。
- 試算：若借款 100 萬，月息 2%，一個月利息就是 2 萬，一年高達 24 萬。
- 換算公式：月利率 × 12 = 年利率。
相較於銀行目前約 2%~3% 的「年利率」，民間私設的利息成本可能是銀行的 10 倍以上。長期以往，債務人往往只能「還息不還本」，陷入永無止境的債務深淵。
債權過於複雜與法拍危機
民間金主若因資金需求或惡意併吞，可能將債權轉讓給更激進的資產管理公司。一旦逾期未繳息，民間債權人行使抵押權的速度遠快於銀行，房產可能在短時間內就被聲請強制執行（法拍）。
銀行拒貸：為什麼有私設，銀行就不收件？
銀行的核心邏輯是「風險控管」。對銀行而言，民間債務的真實金額、利息約定往往不透明。若銀行撥款，其債權順位可能排在民間私設之後（二胎），或是擔心資金被用來償還不明債務，因此絕大多數銀行只要看到謄本上有私設，會直接予以退件。
⭐【核心方案】私設轉銀行可行嗎？銀行端隱藏的審核邏輯
將 私設轉銀行 是絕對可行的，但這並非「直接申請」那麼簡單。
銀行看待私設的「紅線」
銀行最在意的兩件事：「借款人的信用」與「房屋殘值」。
- 信用恢復期：銀行不喜歡「昨天才清償民間，今天就來借錢」的客戶。通常建議私設塗銷後，會需要需一段時間的「信用觀察期」(具體依各家銀行而定)，展現穩定的還款能力。
- 房屋殘值：銀行會重新鑑價，確認扣除一胎後的餘額是否足以涵蓋要代償的民間私設金額。
前置作業：產權淨化
由於銀行房貸在撥款前，必須確保房屋產權處於完全清淨、無民間抵押權的狀態，因此在流程中需要專業代書顧問協主屋主完成「塗銷登記」。
待產權完全恢復淨化後，銀行才能正式核貸，讓您的債務轉化為穩定、受法規保護的低利貸款。
哪些銀行類型較友善？
大型公股銀行審核最嚴，通常不碰有私設紀錄的案件。中小型私銀或地方農漁會，對於有具體代償計劃、具備穩定薪資證明的客戶，接受度相對較高。
推薦閱讀：房子有私設還能貸款嗎？3 個解套方法，擺脫私人設定貸款壓力
📑【數據對比】民間私設 / 融資公司 vs. 銀行貸款
下表整理了 2026 年主流貸款管道的規格對比，協助您評估轉貸效益：
| 項目 | 民間私設 / 融資公司 | 銀行房屋貸款 |
|---|---|---|
| 年利率 | 10% 以上 (月息 1% ~ 3%) | 約 2.8%～3.2% |
| 還款年限 | 短期 ，但月付款額高、壓力大 | 最長可達 20 年，月繳壓力小 |
| 額度上限 | 視情況而定 | 通常約房屋鑑價 8 成 |
| 審核速度 | 最快當天撥款 | 有專業人員輔導可增進審核速度 |
| 合法保障 | 條款較模糊、風險高 | 契約透明，受法律保障 |
🔑 私設轉銀行的四大解套階段：帶您一步步重回財務正軌
想要順利完成私設轉銀行，建議遵循以下流程：
步驟 1：房產價值極大化：為您爭取最優轉貸空間
- 專業輔導送件： 由具備銀行體系背景的家傳代書顧問，協助您盤點並優化財力證明文件，提升銀行對您的授信評價與信任度。
- 極大化核貸額度： 憑藉對各行庫審核標準的熟悉，我們致力於為您爭取最接近鑑價「八成」的額度，確保資金充足，能一次性清償所有零散的民間債務。
步驟 2：客製化整合方案：確保高利債務「零殘留」
- 精算債務缺口： 顧問會精準比對銀行核貸預估值與民間欠款總額，確保整合方案具備實質解套效益。
- 全面清償規劃： 我們設計的方案核心在於「一次性徹底解除」，確保撥款後的額度足以清償所有私設債權，不讓任何高利債務有殘留續存的機會。
步驟 3 ：對保與清償銜接：流程嚴密把關更安心
- 核貸條件確認： 銀行核准後，我們會再次確認貸款條件與金額是否達到清償標準，讓您在簽約對保前擁有百分之百的確定感。
- 專業對接服務： 協助您完成銀行對保程序，並同步安排民間債務的結算與塗銷文件準備，確保金流銜接精準無誤。
步驟 4：產權淨化回歸銀行：徹底擺脫民間高利陰影
- 恢復產權乾淨： 在解除所有民間抵押權設定後，您的愛屋將正式回歸合法、透明的銀行體系，產權狀況恢復完整。
- 回歸正常生活： 從此以後，您只需依照銀行合約規律繳納低利貸款。擺脫民間催債的恐懼，讓資產回歸安定，讓生活重回軌道。
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📊 私設轉銀行成功案例：看我們如何落實銀行最高核貸成數
在「私設轉銀行」的實務中，屋主最擔心的莫過於銀行鑑價過於保守，導致增貸額度無法完全覆蓋民間債務。家傳代書憑藉深厚的銀行溝通經驗，能針對每間房屋的潛力進行開發，確保最終核貸金額能精準對標您的債務缺口，極大化您的核貸空間。
案例 1｜多頭債務導致生活失衡：精準爭取極高核貸比
- 客戶背景：43 歲的 A 先生於上市公司服務 7 年，年薪達 84 萬，卻因 50 萬信貸、390 萬房貸與 250 萬融資借款，導致每月還款額高達 6 萬元。多頭債務已讓他生活失去平衡，亟需整合。
- 家傳代書專業評估：
- 房屋鑑價：950 萬
- 理論最高可貸（8成）：760 萬
- 最終銀行核准金額：720 萬 (核貸率達預估之 95%！)
- 執行成效：月繳款從 6 萬重降至 37,529 元。我們協助其爭取到極貼近上限的核貸成數，讓他一次性解除所有債務重擔，重新找回穩定的生活品質。
案例 2｜月繳貸款比薪水還高的保屋行動：100% 達成理論最高上限
- 客戶背景：48 歲的 A 小姐從事餐飲業，月薪 48,000 元，但名下各類借款月繳合計高達 57,000 元，面臨極大的入不敷出壓力，隨時擔心起家厝不保。
- 家傳代書專業評估：
- 房屋鑑價：750 萬
- 理論最高可貸（8成）：600 萬
- 最終銀行核准金額：600 萬 (100% 達成理論上限！)
- 執行成效：月繳壓力降至 32,679 元。透過我們對收支條件的優化規劃，成功獲得銀行全數核准所需額度，保住了差點被法拍的房屋。
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❓私設轉銀行常見問題 FAQ
Q1：房子有私人設定，可以直接辦銀行房貸嗎？
不行。銀行不承接產權不乾淨的案件。必須透過專業顧問協助屋主讓產權恢復「乾淨狀態」，銀行才具備收件基準。
Q2：私設轉銀行之後，還款壓力真的會變小嗎？
轉貸後壓力大幅釋放的關鍵，就在於「利息斷根」與「還款年限倍增」。
- 利率的斷崖式下降： 民間借貸常見年利率 10% 以上，且多採「還息不還本」的模式，讓您每月繳的都是血汗利息。而銀行房貸年利率僅約 2.8%～3.2%，利息支出瞬間縮減 70% 以上。
- 還款年限的靈活拉長： 私設借款通常要求在 1~3 年內快速清償，造成每月還款額極高；銀行則能提供長達 20 年（甚至更長） 的還款週期。這代表同樣的負債總額，透過銀行體系的重新配置，能將支出分攤在更長的時間軸上。
Q3：為什麼「私設轉銀行」必須委託專業顧問協助？
「私設轉銀行」的成功關鍵，在於對金融流程的嚴密掌控。家傳代書團隊成員皆出身銀行授信體系，擁有豐富的實戰經驗，能從審核角度預先為客戶排解申貸障礙。
我們不僅熟悉銀行的審查核心，更能透過精準的方案規劃，協助客戶在最短時間內達成最高核貸成數，真正實現快速降息、財務解套的目標。
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拿回房產主控權，重啟安心生活
私設貸款雖解了燃眉之急，卻也讓你陷入財務困境。透過家傳代書專業的房貸型債務整合規劃，你不僅能省下驚人的利息支出，更能恢復寶貴的信用紀錄，保障家庭的財務安全。
如果你正為民間利息感到喘不過氣，現在就是改變的時刻！家傳代書顧問團隊熟悉銀行與民間協調，能精準客製化每個客戶的最適合整合方案，讓我們一起把房子帶回銀行體系的保障。
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