你是否為了資金周轉，把房子貸到二胎、三胎，又或是房子有私人設定，或是借了高利息的民間貸款，每月還款壓力山大？這個時候，「債務整合」可能就是你的解套方案，你是否想知道自己是否符合申請負債整合條件呢？
對一般人來說，債務整合不只是利率問題，更關係到現金流壓力、生活品質與未來規劃。當貸款壓力逐漸影響生活品質時，「房貸型負債整合」能成為你重整資金配置的重要契機。
如果你正在煩惱每月繳款壓力、或擔心財務狀況惡化，了解申請負債整合的必要條件，就是邁向安心生活的第一步。
本文將從「房貸型負債整合」與一般債務整合的差異比較，包含優勢、條件、流程與風險，帶你一次看懂！
一、什麼是房貸型負債整合？
房貸型負債整合 vs 一般債務整合的差別
一般人搜尋「債務整合」或「負債整合」時，常看到的是信用貸款型的方案，透過個人信用評分和收入，將多筆卡債或信貸整合成單一貸款。這種方式雖能降低月付，但利率通常仍在 6%～12% 之間，壓力依舊存在。
房貸型負債整合則不同，它是以「房子」為擔保品，透過重新估價，將多筆房貸、二胎、三胎或民間高利借款，統一轉換成「單一合法的銀行房貸」 。因為有不動產作為抵押，利率大幅下降（約 2.8%～3.2%），還款年限也能拉長至 20 年，比單純信用貸款的債務整合更具優勢。
哪些人最需要房貸整合？
- 多胎房貸族：房子已貸到二胎、三胎，銀行拒絕再核貸，這時候房貸型負債整合能發揮作用。
- 有私人設定者：房屋曾做過私人借款設定，產權不乾淨，銀行不願承作，可透過專業代書解除私人設定，再進行債務整合。
- 高利民間借款者：因資金需求借了高利息民間貸款，每月還款壓力沈重，必須透過房貸整合，轉換為合法銀行房貸，降低利息與月付。
對於以上情況，僅靠信用貸款的負債整合，條件往往不足，真正能解套的方案，是透過房貸型負債整合將多筆負債一次整合，不只月付減半，還能保住你最重要的資產 —— 家。
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二、房貸型負債整合的優勢
優勢 1｜能解決私人設定、民間貸款問題
許多人明明想辦理債務整合，卻被銀行拒絕，原因往往出在「房子產權不乾淨」或「曾有民間高利借款紀錄」。銀行對於私人設定極度敏感，一旦發現不動產上有民間貸款或其他設定，通常不會受理。這也是許多借款人最無助的時刻：明明有房子，但卻完全貸不到銀行資金。
這時候，房貸型負債整合就展現了關鍵優勢。透過專業代書顧問團隊，協助「解決私人設定」，讓房屋恢復乾淨產權，之後再順利轉換成正規銀行房貸，還能大幅降低利率。這樣的程序是一般信用型債務整合做不到的，也是許多深陷高利壓力的人，最需要的專業服務。
對於陷入多胎房貸或民間貸款壓力的借款人來說，這是唯一能讓銀行重新接受的方式。換句話說，房貸型負債整合能處理「一般銀行拒絕的複雜狀況」 ，讓借款人重新獲得轉機。
優勢 2｜還款壓力更輕，年限最長可達 20 年
對大多數人來說，每個月的「月付金額」才是真正的壓力來源。信用型的債務整合雖然能把多筆貸款合併，但還款年限短（多在 3～7 年），導致月付仍然偏高，讓借款人依舊喘不過氣。
房貸型負債整合條件因為有房子做抵押，銀行願意將年限拉長至 20 年，甚至更久。再加上本金加利息均攤的方式，月付金額會比信用貸款型整合低出許多。以一筆 500 萬元貸款為例，7 年期每月要繳超過 7 萬元，但若拉長到 20 年，月付可能只需 3 萬元，差距極大。這對家庭現金流是直接的改善，讓生活品質不再因債務而受限。
優勢 3｜利率更低，長期省息
信用型債務整合因為沒有抵押品，利率通常落在 6%～12%，對金額較大的借款人來說，光利息就可能壓得人喘不過氣。相較之下，房貸型負債整合因為有不動產作為擔保，銀行評估風險較低，利率能壓在 2.8%～3.2% 左右。
這樣的利率條件，往往只有信用型債務整合的一半，代表還款結構更加輕鬆。對借款人來說，不僅月付降低，整體長期還款的彈性也更大，不會因為利息負擔過重而陷入惡性循環。這就是房貸型負債整合，相較傳統債務整合的核心優勢：用更合理的利率，讓財務規劃逐步回到正軌。
優勢 4｜可貸額度更高，一次整合多筆債務
很多人在申請債務整合時，遇到的困境是「貸款額度不夠」。信用型債務整合條件受限於收入和信用評分，銀行常只願意核准 30 萬～100 萬元，對於已經背負多筆貸款或卡債的人來說，往往不足以完全清償舊債，最後還是必須同時面對多個還款來源。
房貸型負債整合則完全不同，因為是以房屋作為抵押，銀行會依照不動產的市值進行估價，可貸金額最高可達房子估價金額的八成。
這代表，如果房子估價 1000 萬元，就能貸到 800 萬元，足以一次清償二胎、三胎甚至民間高利借款，將所有債務集中成單一銀行貸款。這種「一次到位」的優勢，讓借款人不必再擔心多頭壓力，是傳統債務整合無法比擬的。
優勢 5｜專業顧問團隊，提高核貸成功率
很多人對債務整合最大的擔憂，就是怕「送件後被退件」。信用型整合本就不易過件，若文件不完整或條件沒準備好，很容易遭到銀行拒絕。房貸型負債整合的另一大優勢，就是有專業顧問團隊協助。
以家傳代書為例，顧問皆來自銀行體系，擁有十年以上審件與授信經驗，熟知銀行審核流程，清楚哪些條件會影響核貸結果。
專業代書能幫你事先檢視條件，盤點財務、補足缺漏、優化文件內容，讓整個申請過程一次到位。比起一般只幫忙遞件的代辦，能夠大幅提高核貸成功率，真正做到「一次過件，一次安心」，這種「懂銀行的專業」是借款人最需要的保障。
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三、房貸型負債整合條件有哪些？
借款人的基本條件 —— 必須有房子，才能進行估價
不同於信用型的債務整合，房貸型負債整合的首要條件，就是 —— 必須名下有房子。
因為整個負債整合的核心，就是透過房屋不動產進行估價，再以房子作為抵押品向銀行申貸。若沒有不動產，就無法進行這種方式的整合。這一點，和單純以信用分數與收入核貸的債務整合，條件有本質上的差異。
實務上，房貸型負債整合會先請專業顧問，協助取得房屋權狀與謄本，進行市價估值。銀行通常依照「估價金額的八成」作為最高可貸額度，這也是「必須有房子」的重要原因：只有在不動產價值足夠時，才能一次整合多筆債務。如果目標客戶正面臨二胎、三胎或民間貸款的壓力，這樣的房貸整合條件就顯得格外關鍵，因為它能讓銀行重新評估並接受申請。
可提供的實際貸款條件
當借款人符合基本門檻後，房貸型負債整合能提供的實際貸款條件，通常會包含以下幾個重點：
條件 1｜還款年限最長可達 20 年
相較於信用型債務整合多落在 3～7 年，房貸整合因為有不動產抵押，銀行願意給予更長的還款時間。最長可達 20 年，讓月付金額顯著下降。對於現金流吃緊的家庭來說，這樣的還款條件能有效舒緩壓力，避免短期高額月付造成惡性循環。
條件 2｜本金加利息均攤，繳款穩定
房貸負債整合多採「本息均攤」的方式，代表每個月繳款金額固定，不會因為時間而出現大幅度差異。這樣的條件能幫助借款人更容易安排家庭收支，避免初期月付太高或後期負擔不均的問題，整體規劃性更佳。
條件 3｜利率落在 2.8%～3.2% 之間
由於是以不動產作為抵押，銀行對風險評估較低，因此利率能壓到 2.8%～3.2%，比信用型債務整合的 6%～12% 低一半以上。這樣的利率結構，能讓長期還款更加省息，也避免因高利率而導致「只還利息、不動本金」的情況。
條件 4｜最高可貸金額為估價金額的八成
銀行在進行房貸負債整合時，會根據專業估價結果決定可貸金額。通常可貸金額最高為房屋估值的八成。例如房屋估價 1000 萬元，最高可貸 800 萬元，就能一次清償二胎、三胎或民間借款，將所有債務合併為單一銀行貸款，避免多頭壓力。
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四、房貸型負債整合流程怎麼走？
步驟 1｜準備文件 —— 權狀、謄本與財務資料
在進行房貸型負債整合之前，第一步就是準備好完整的申請文件。最核心的資料是房屋的 權狀 與 謄本，因為銀行需要透過這些文件確認產權狀況，並進一步進行估價。
除了不動產相關文件之外，借款人還需要準備財務資料，例如收入證明、勞保資料、或報稅單，這些都是銀行在評估債務整合條件時的重要依據。
和信用型債務整合不同，單靠信用紀錄與收入可能不容易過件；但房貸型負債整合因為有實體不動產作為抵押，只要房屋產權完整且文件齊全，就能大幅提高過件率。因此，完整準備文件是整個流程中最關鍵的一步。
步驟 2｜估價與可貸空間評估
文件準備齊全後，下一步就是由專業顧問安排房屋估價。估價的結果，會直接影響房貸負債整合能申請的金額。一般來說，銀行會依據房子估價金額的八成作為最高可貸額度，這一步能決定是否足以一次整合所有債務。
例如，一棟房屋估價 1000 萬元，就有機會貸到 800 萬元，足以清償二胎、三胎或民間高利貸款。
這個步驟的重點，是讓銀行確認房屋的真實價值，並據此判斷負債整合條件是否成立。對於深陷多筆貸款的借款人來說，估價是確定整合規模的關鍵，能幫助他們看到實際可行的整合方案。
步驟 3｜解除私人設定，再轉至銀行房貸
許多無法成功進行債務整合的案例，問題常常出在房屋有「私人設定」或「民間貸款」。銀行在審核條件時，只要發現產權不乾淨，通常會直接拒絕受理。這時候，專業代書或顧問的角色就非常重要。
在房貸負債整合的流程中，透由代書的專業評估判斷，解除私人設定，讓產權恢復乾淨，再把案件轉送銀行。
這是一般人自行辦理時無法解決的瓶頸，也是房貸整合服務最有價值的地方。當銀行確認產權無瑕疵，就能順利承作新的房貸，讓借款人把高利貸款轉換成低利的銀行貸款，減輕每月壓力。
步驟 4｜核貸完成 → 單一房貸取代多筆債務
當房屋估價完成、私人設定解除後，銀行就會進入正式的審核流程。若文件齊全、條件符合，核貸通常會順利通過。
借款人原本的二胎、三胎或民間貸款，將透過新核准的房貸資金一次還清，最後只留下單一銀行房貸。這樣的結果，讓借款人不再需要同時面對多家債權人，也不必再承擔高額利率。
房貸型負債整合條件設計的核心，就是讓「多筆複雜債務 → 單一穩定貸款」的轉換過程完整落地。當月付金額降低，還款期限拉長，借款人的生活品質也能逐步回穩。這一步完成後，整個整合流程就算正式結束，借款人能用更輕鬆的方式迎向未來。
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五、房貸型負債整合的風險與注意事項
避免不良代辦收取高額手續費
在辦理房貸型負債整合時，最大的風險之一就是遇到不良代辦公司。有些業者打著「快速過件」、「保證核貸」的名號，但實際卻收取超高比例的服務費，甚至高達貸款金額的一成以上。這樣的收費方式不僅違反市場常態，也會進一步加重借款人的財務負擔。
相比之下，專業的房貸負債整合公司會清楚告知費用範圍，通常在合理的 4%～6% 之間，並且會在合約上白紙黑字寫清楚。借款人需要注意的，是不要被誇大承諾所迷惑，應該先詢問完整流程、服務內容與費用計算方式，再進行簽約。
另外，有些代辦可能只負責送件，卻沒有實際協助檢視條件與文件，結果案件仍被銀行拒絕，費用卻無法退還。這樣的「低專業、高收費」就是典型陷阱。
建議在選擇房貸整合顧問時，一定要確認其背景與經驗，例如是否來自銀行體系、是否熟悉債務整合條件，才能確保自己花的服務費真正物有所值。
慎選銀行方案，避免條件不適合
另一個常見的風險是「只看利率，忽略條件」。許多人在辦理債務整合時，只關注哪一家銀行的利率最低，卻沒有深入檢視背後的還款年限、額度限制與附帶條件。結果表面看似利率很低，但實際還款方式卻不符合需求，甚至造成新的壓力。
房貸型負債整合雖然利率優於信用型整合，但不同銀行之間，條件仍然會有所差異。有些銀行偏好承作低負債比的案件，有些則著重於收入來源的穩定度；甚至同一家銀行，不同時期政策也可能不同。
若沒有專業顧問協助，借款人往往難以分辨哪個方案最適合自己。
因此，在選擇銀行方案時，除了關注利率之外，更應該綜合考量年限、額度、以及未來彈性。例如，有些方案允許提前還款，有些則需支付違約金；有些方案雖然利率稍高，但能提供更長的還款年限。
這些細節都會影響後續的財務規劃，借款人要特別注意，不要只憑單一數字做決定，而是要全面檢視，才能真正享受房貸整合的優勢。
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六、常見問題 Q&A
Q1｜房貸負債整合和一般債務整合有什麼不同？
房貸負債整合是以「房子」為抵押，透過我們家傳代書的顧問團隊協助估價，再把貸款轉到合法銀行。利率能壓低到 2.8%～3.2%，還款年限可拉長至 20 年，月付金額會大幅降低。
更重要的是，房貸整合的條件相對寬鬆，銀行更看重不動產價值，而不是單純的信用分數。對於有房產的人來說，這種負債整合方式能一次解決多筆債務，並提供比信用型債務整合更長遠的解決方案。
相較之下，一般債務整合多屬於信用貸款，條件完全依信用評分與收入決定，利率通常落在 6%～12%，還款年限短，多為 3～7 年，因此月付金額壓力依舊很大。對於債務較重的人來說，這種方式並不一定能真正改善現金流。
Q2｜沒有固定收入可以申請房貸型整合嗎？
房貸型負債整合的基本條件是「必須有房子」，只要名下有不動產，就能透過估價來決定可貸金額。雖然銀行仍會檢視收入來源，但標準比信用型債務整合更寬鬆。
例如，自營商、自由業、兼職工作者或接案族群，雖然沒有固定薪資單，仍可透過報稅資料、營業收入紀錄來補強。
銀行會更關心「你是否有穩定現金流來支應房貸」，而不是要求一定要月薪制。相較之下，純信用型的債務整合往往會直接拒絕收入不穩定的申請人。
因此，沒有固定薪資並不代表完全沒有機會。若條件準備得宜，再搭配我們家傳代書的顧問輔導，仍然有很大機率能通過房貸負債整合，順利把多筆高利貸款轉為單一低利銀行貸款。
Q3｜房子有私人設定，銀行不願貸款怎麼辦？
這是許多債務人最頭痛的情況，一般銀行在審核債務整合申請時，只要發現房屋產權上有「私人設定」或民間貸款紀錄，幾乎會直接拒絕。這代表即便你符合收入條件，也無法獲得銀行的協助。很多人因此陷入困境，以為自己已經沒有出路。
房貸負債整合正是為了這種情況設計的。透過我們家傳代書的專業顧問服務，解除私人設定，讓房屋產權恢復乾淨。之後再將案件轉至銀行進行核貸，成功率自然大幅提升。這個流程是傳統債務整合幾乎無法做到的，也是房貸型負債整合條件最有價值的部分。
換句話說，如果你因私人設定被銀行拒絕，並不代表完全沒有辦法。房貸負債整合能替你打開另一扇門，將不被銀行接受的產權，轉換成合法且低利的銀行房貸。
Q4｜房貸型負債整合的利率真的會比較低嗎？
是的，因為房貸負債整合有不動產做抵押，銀行承擔的風險較低，通常利率落在 2.8%～3.2%，遠低於信用貸款型的債務整合條件（約 6%～12%）。這種差異，意味著月付金額與總利息都能顯著降低。對借款人來說，這不只是短期壓力的減輕，更是長期財務結構的改善。
真正的優勢在於：未來十年、二十年，你都能用固定的利率還款，財務規劃更清晰，不必擔心每月因利率波動而增加壓力。
相較於多頭貸款的不確定性，這種穩定性本身就是一種「隱形的成本節省」。至於申請時會有的一次性服務費，通常在貸款下來時直接扣除，並不會影響後續的月付金額，因此不會形成像利息那樣的長期負擔。
Q5｜做了房貸型負債整合後，未來還能再貸款嗎？
可以，但會依個人狀況與銀行政策而定。完成房貸負債整合後，借款人原本的多筆高利貸款被清償，轉為單一合法的銀行房貸，整體信用結構反而更穩定，這對日後再貸款來說，其實是加分的。
當然，銀行在審核新的貸款時，仍會檢視幾項條件：包括目前的負債比率、是否準時繳款，以及房屋的剩餘可貸空間。如果你在完成債務整合後，能持續保持良好還款紀錄，不但不會因整合影響信用，甚至還可能因紀錄改善而增加未來貸款的機會。
所以，房貸型負債整合不只是短期降低壓力的工具，它也能讓你的財務狀況更健康。只要把握「準時繳款」這個原則，未來需要額外資金時，銀行仍然有可能再次核准貸款。
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掌握房貸負債整合條件，守住家的安穩
房貸型負債整合，和一般信用貸款型債務整合相比，最大的差異就是「有房子就有機會」。
透過不動產估價，銀行願意給出更長的還款年限（最長 20 年）、更低的利率（約 2.8%～3.2%）、以及更高的貸款額度（估價金額八成）。這些條件，讓借款人不僅能一次清償多筆債務，更能長期穩定地規劃財務，不必再因為短期壓力而惡性循環。
當然，過程中仍有一些風險，例如代辦收費不透明、或選錯銀行方案等。但只要找對專業團隊，這些問題都能迎刃而解。
家傳代書的專業顧問團隊，來自銀行體系深耕數十年，深知銀行審核邏輯，真正做到「一次過年、一次安心」。
如果你正面臨多胎房貸、高利民間借款或私人設定壓力，房貸型負債整合就是翻轉財務的最佳解方。讓專業顧問幫你一次搞定，守住最重要的地方 —— 家。
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- 整合負債常識 – 中華民國全名法律關懷輔導協會
- 一次搞懂債務整合：專業律師指導手冊 – 喆律法律事務所
- 中華民國銀行公會會員授信準則
- 不動產授信業務內控與 KYC／5P 原則- 金融監督管理會
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- 中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答
